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转:向三湘世纪花园业委会致敬:成功更换物业,新物业上 [复制链接]

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发表于 2012-10-12 14:55:45 |显示全部楼层
原网址:http://weimingyuan.soufun.com/bb ... 509706_56509706.htm
看看别的小区维权成功的经验和做法!
I]核心提示:
三湘世纪花城探索“业主自治”,四大举措高调严聘物业
小区业委会参与管帐户

■借用新法规解除原物业公司
小区业委会认为,原物业公司“隐藏”部分公共收益、管理服务不达标等,侵害了业主权益。根据《物权法》中“双多数”规定,通过公开物业的履约情况,业主投票否定了原物业公司竞聘资格。
■推四大举措严选新物业公司
业委会设计了四大对新物业的“强势条款”——设立共管账户,由物业和业委会共同管理,防止物业公司“私吞”公共收益;部分维护费包干、部分按实结算,逐步走向酬金制;聘请中介机构进行收益审核,实现“三方共管”,防止业委会和物业串通;物业须交纳履约保证金10万元,避免新老物业交替时留下后遗症。



三湘世纪花城运用《物权法》推四项条款力求基层"自治"
物业上岗先交10万承诺保证金

    设立物业和业委会共管账户,防止物业公司私吞公共收益以及长时间不公布各种账目的可能。聘请中介机构实现三方共管,防止业委会和物业公司之间相互勾结,侵害业主利益。《物权法》实施以来,沪上小区涌现出一批“意见领袖”,针对大城市居民小区的物业管理积弊,各种创新举措层出不穷,力求在基层“自治”上取得突破。

  ■撤换物业
  对比履约情况为物业“揭短” 
 
    2006年1月,三湘世纪花城业委会通过公开招标模式,结束了小区两个“管家”共管的局面,三湘物业管理公司凭借“与开发商便于沟通”等数项承诺优势,最终夺标。“但是物业的履约度太差。”小区业委会主任金鑫告诉记者,物业公司隐藏部分公共收益、管理服务不达标等,都侵害了全体业主的权益,换物业成了他们所能采取的应对之策。
  在业委会挨家挨户发放的《漠视将葬送大家庭的权益》的材料中,记者看到,物业公司的“履约情况”被制作成了表格,合同内容和执行现状被分列成12项进行了对比。除了承诺的兑现情况外,物业服务“五大项”也都进行了逐一排摸,并有专门的法规条款对履约情况进行注解。

  ■最大“法宝”
  业主表决人数由“2/3”变“1/2”
  
   “三湘世纪花城小区内,开发商的产权占到了22.5%。”金鑫告诉记者,小区小业主(个人购房者)共有949户,按照有关规定,小区内商业用房每100平方米算一个投票权,而拥有大面积商铺产权的开发商,便拥有了271票。以往,选聘和解聘物业管理企业,必须全体业主所持投票权2/3以上通过,也就是说,必须得到至少813票的同意,“这个数字的实现太难了”。
  而新施行的《物权法》规定的“双多数”,业主表决人数从过去的2/3降到1/2。“我们就踩准了10月1日的节点。”金鑫告诉记者,由于公告必须公示半个月,9月24日,“换管家”开始正式公告;10月13日,召开业主代表大会,顺利通过了向小区全体业主实名制征询意见的程序。一纸包含23项表决内容的“意见征询书”发放了1220张,在半个月内回收1069票,到会权数占87.62%,并超过半数通过“竞聘企业将排除三湘物业”这一项。

    ■探索“自治”
  业委会首创国内四项举措

  业主大会通过公开招标选聘的三湘物业公司行将离开,为小区寻觅第三任“管家”成了杨浦区三湘世纪花城小区近期的“重头戏”。10月1日开始施行的《物权法》以及同日实施的新《物业管理条例》,明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权,业主表决人数从过去的2/3降到面积与人数分别1/2,即“双多数”。凭借这一规定,小区意欲先行“试水”换物业。
  业委会勇挑大梁,玩出大手笔,推出四项大胆举措筹谋实现“业主自治”的全新突破———物业公司与业委会设立共管账户,同时聘请独立中介机构实现小区三足鼎立的共管局面,新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金,停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”,物业管理同时实现部分包干、部分按实结算,逐步向酬金制发展。
  这些招聘新物业的“强势条款”公布不久,就吸引了5家物业公司前来攀折“橄榄枝”。目前,选聘“新管家”的工作已逐渐进入尾声,本月15日将水落石出。记者了解到,这些大手笔属于沪上小区探索“自治”的首创之举,在国内也属领先,其在物业管理创新上具有里程碑式的意义。

    ◆设立共管账户,由物业和业委会共同管理
  针对问题:物业公司“私吞”公共收益,对于业主的查账“打闷包”。
  应对方法:竞聘企业须承诺开设小区物业管理处专用银行账户。小区业委会成员叶镜如介绍说,这个共管账户是由业委会和物业企业共同管理,业主交纳的物业费、停车费、电梯广告费等公共收益,新增项目开发的收费以及服务合同约定的各项资金全都汇集于此。
  其中,属于物业公司“旗下”的管理收费、公共区域秩序维护费以及公共收益约定比例,属于物业的部分可无条件支取,而涉及设施维修、保洁、绿化等按实结算的部分,则必须有物业财务章、业委会章共同盖印后才能支取。
  按照现有模式,业委会不是法人实体,没有银行账号,因此这一“半自治”的尝试还能为今后业主自行管理积累经验。
  ◆部分包干、部分按实结算,逐步向酬金制发展
  针对问题:按照分等级收费标准,物业费和各项服务等级是相挂钩的,但有些物业公司在聘请外包的保绿、保洁公司时,经常自降标准,赚取差价。
  应对方法:按照新设想,物业综合服务管理费、公共区域秩序维护费的详细范围在竞聘书中具体确定,包干使用、盈余或者亏损均由物业服务企业承担。而公共区域保绿、保洁、共用部位以及共用设备设施日常运行、保养、维修服务收费,则在约定范围内按实结算。
  ◆聘请中介机构实现“三方共管”  
    针对问题:业委会和物业公司之间相互勾结。
  应对方法:聘请第三方独立专业咨询顾问,协助业主委员会监督物业服务合同的实施。咨询顾问主要对每次的收益进行第三方审核,督促物业公司按季度公布账目,并可供业委会“借脑”。咨询费用则由物业企业在物业服务费中节省一小部分列支,竞聘的物业服务企业应该将该项费用列入物业服务费成本测算范围。
  金鑫表示,小区目前还打算筹建“物业管理委员会”,吸引业主志愿者报名加入,届时实现“四方共管”,而这一提议也得到了56.8%的业主投票同意。
  ◆物业缴纳履约保证金
  针对问题:新老物业交替时,容易留下账目、事务上等诸多后遗症。
  应对方法:新选聘的物业公司要为自己的承诺交付押金,在签订《物业服务合同》后7天内向共管账户内缴纳履约保证金10万元。同时,为“新管家”下达了最后期限,逾期5天未缴纳的,合同将立即中止,另选第二家竞选者“补位”。今后,只有老物业全身而退,才能取回押金。

   [专家观点]
  宋安成———中华全国律师协会民委会委员、律师--物业管理“三位一体”是趋势
  “三湘世纪花城的管理应当属于一种‘混合’模式。”中华全国律师协会民委会委员宋安成律师认为,《物权法》实际上是明确了三种物业管理模式,我国社区一般规模较大,脱离物业公司或专业公司的业主“自管”不切实际,而业主按照物权法的规定行使自己的权利又是必然趋势。未来的物业管理模式是物权法规定的三种模式的“三位一体”,即业主、业委会监督决策、物业公司综合管理、专业公司提供专业服务。
  刘生敏———业伟业主咨询公司--此属一种更高层次的自治
  “透明式的物业服务将是大势所趋。”业伟业主咨询公司的刘生敏表示,业委会对物业公司的监督,最主要的就是监督物业把钱花好,维护业主共有财产的安全。共管账户实现了业委会对财权的控制,除了落实每一分物业费的去向之外,还能够对公共收益“了如指掌”,属于一种更高层次的业主自治。
  许玉彪———市物业管理行业协会信息部主任--单方设置门槛对业主不利
  “这对于物业企业是‘不平等条约’。”市物业管理行业协会信息部主任许玉彪则认为,物业企业和业委会属于平等的民事主体。他认为,单方面设置门槛对业主不利,企业比较实惠,必然会让他们从其他地方“偷工减料”进行补偿。同时,共管账户需要依靠业委会的品质和诚信度,一旦业委会换届,容易产生历史遗留问题。

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